金岩石：中国房价至少再翻一倍

10月31日，2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛在深圳开幕。网易房产作为战略合作门户，全程视频直播了论坛盛况。

接下来我们将请出的这位嘉宾也是我们这次高峰论坛的压轴嘉宾，他是国金证券首席经济学家，被有关媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“现代金融市场操作面的理论家”和“能用中文通俗解毒华尔街的海归学者”，他就是金岩石教授。

金岩石：很荣幸最后一点时间听到了陈教授的一些精辟的观点，我们的确要把自己当人看，我们经历了30年的改革开放，30年河东、30年河西，如果我们回头看中国走过的60年，中国前30年是红色中国，我们所有人都是一个颜色，也就是意味着我们没拿自己当人看。后30年，我们不知不觉地建成了一个“世界工厂”，这个时候我们拿自己当人看了，但是我们是拿自己当工人看，所以有了陈教授的一些感慨。因为我们没有把自己当成城里人看，我们只是拿自己当工人看。

那么未来30年，我想请大家记住四个字——世界都市，30年红色中国，30年世界工厂，未来30年世界都市。这并不是因为我们接受了陈教授给我们描述的人文环境，而是在当今世界的环境当中我们不得不作出的选择。为什么呢？30年的世界工厂使得中国完全超越了我们的人和环境能够承受的压力，建立起一个世界生产体系。我们现在是世界最大的钢铁生产基地，但是我们却拥有不到世界平均水平15%的铁矿石。世界工厂是一个高耗能产业，但是我们中国拥有的世界能源不到世界平均水平的7%。我们是意外地坚持了一个世界工厂，今天回头看，这条路我们已经走到头了，为什么？一场金融海啸结束了全球化的狂飙时期，我们看到欧美稳定，但是数据证明，我们稳定欧美经济是稳定在2007年第一季度的水平上，意味着整体倒退了两年半，当欧美经济整体倒退两年半，全球财富整体蒸发了20%的前提条件下，美国开始调结构，于是最近的数据告诉大家，美国人现在开始储蓄了，美国的储蓄率上升了，就意味着将来我们开始了经济复苏，我们也看不到2007年的巅峰时刻，也就是说我们将长期忍受一个基本的事实，世界工厂的产能将有5—10年的产能过剩，而对这种过剩的产能，我们有两种思路，一种是我们通过扩大内需来消化它。另一种就是把它废掉，去产能化。

如果我们看到欧美金融业调整的方向是去杠杆化，杠杆率就是金融业的产能，当欧美在大量降低了金融杠杆率的时候，我们应当知道，整个世界的消费率由于金融杠杆率的整体下降而必然下降。那么中国就必然采取一个应对的措施，叫做“去产能化”。为什么我们不能够像很多人呼吁的那样，用内陆市场来替代海外市场，用农村消费来替代欧美消费？因为我们不可能期待着在很短的时间之内我们中国发生一场农村奇迹，让农民能够达到欧美的消费水平。我们为欧美市场建立起来的产能是不可能平移转向农村的，因为如果能做我们早就做了，那么中国在外需萎缩，而且未来的复苏前景已经非常清晰的条件下，中国不得不选择调结构、扩内需，而在调结构、扩内需的过程中，怎么调？调什么？内需在哪里？我们回头看过去20年，有统计的20年，我们不得不接受一个最简单的结论，中国所谓的内需就是城市化。村里人一天一块钱能活，进城要花50块钱，这就是消费最大的动力，所以在过去20年，中国的城市化从20%逐渐上升到45%，现阶段我们正处在城市化加速阶段，也就是从城市化率45%向65%、70%挺进。正是基于这样的判断，2008年麦肯锡的一份报告，标题是《迎接未来中国10亿城市人口大军》，麦肯锡报告预测2025年中国的城市人口将接近10亿人，其中接近2亿5千万人是流动人口。

如果我们看未来经济发展的方向，我们不用看别的，每一个人的脑子中自己想一个问题，未来中国的10亿城市人口他们会选择在哪里生活？他们的选择就决定了我们发展的方向。城市化会带来一场史无前例的人口大迁徙，他将影响4—5亿人的生活，这意味着中国将颠复世界。现在互联网已经非常普遍了，但是到现在为止中国直接受互联网影响的人口才3.5亿人，那么未来10年，有4—5亿人的人口大迁徙，我们会期待什么？就是中国崛起的真实含义，也就是中国将颠覆我们现在很多人所接受的价值观。中国发展的历史证明，过去我们的确是按照人文的路径发展的。这个人文的路径体现在我们在城市发展的过程当中，我们会看到一个清晰的外路，就是在骆驼是生命之源的时候，我们有丝绸之路，沿着丝绸之路，我们看到了中国第一代财富，当黄河是天下之水之源的时候，我们看到了黄河流域，看到了大运河、长江，九水通渠，于是我们看到了中国之崛起，当时的咸阳之所以是国都，为什么？因为八水绕咸阳。今天的咸阳还有水吗？真正挑战人类生命的是水，而我们不可能靠天然水源来完成城市化，这就给我们带来了巨大的挑战，我们必须靠再生水源来养育未来的城市。这样一个简单的事实告诉大家，城市建筑的成本会越来越高，城市的居住成本会越来越高，当城市成为现代经济中心的时候，我们难以避免的就是我们会看到城市的高房价。

很多人说我们不应该选择超级都市的模式，我们应该选择小城镇化，我想大家认真想一想。如果我们选择小城镇化，我们会带来什么结果呢？不要以为城市化是我们自己能够选择的，城市化的发展有两大局限：第一、是人均平原面积。因为我们不可能让很多人生活在山里水里。第二、是城市的建筑成本和维护成本。着两个硬约束就决定了中国在未来的发展趋势上，虽然我们不喜欢，但是我们不得不接受，那就是都市圈模式，同样十亿人口，如果分散在1千个城市中，GDP会下降20%，城市的开发成本会20%，城市的投资会增加一倍以上。但是集聚在同一个地点，就会GDP上升20%，成本上升20%以上，追加投资减少50%。所以我们不会算这个帐，但是有人会帮我们算帐。我不久前讲过，以2009年1月1日的城市可比房价为基准，未来5年之内，房价至少再翻一番，上海作为世界都市，将容纳3亿人口，大上海3亿人口将把大上海的天价豪宅推向30万平方米以上。5月份我讲了，多数人不信，今天越来越多的人相信了。

我给大家画一张地图，未来15年，10亿中国城市人口他们将选择在哪里居住？这张地图简单地告诉大家，两大超级都市将集聚超过5亿人，就是大北京、大上海，占总人口接近1/3。一条“金蛇狂舞”我们会看到一条金蛇像链条一样把我们连向中国的二线城市，这个线条会集聚2亿人以上，成都、武汉、西安、沈阳、重庆、这将容纳至少1亿人，也就意味着中国未来的城市版图就有80%的城市人口集聚在我刚才讲的这些城市之中。而另外接近2亿人分布在成千个中小城镇。这就是一个隐性的“二八定律”，80%的人口涌向大城市和中心城市，20%的人口逐渐散落在若干小城镇当中。两条腿走路，“二八定律”会带来什么结果？会在未来的若干年内，我们会相继看到同城化的趋势，广佛同城，深港同城；北京、天津同城；西安、咸阳同城；沈阳、抚顺同城。为什么会出现这样的情况？第一超级城市作为世界都市的象征，必然伴随着中国的崛起而逐渐形成。如果我们把超级都市同时定义为金融中心的时候，我们回头看金融中心的历史我们就会知道我讲的是常识，当伦敦成为金融中心的时候，伦敦中心区的房价涨了一倍。当东京崛起的时候，东京帝国大厦一平方公里的土地可以购买整个美国加州。当香港作为新的金融中心崛起的时候，我们现在看到了什么？70万港币一平方米的豪宅价格已经出现，可比的豪宅价格30万港币/平方米。大家想一想，如果上海成为国际金融中心，上海的房价为什么不会超过东京香港？很多人说了，因为收入。没错，我们的收入低，上海人买不起上海的房子，北京人买不起北京的房子，因此有人说房价至少要跌一半以上，但是你们稍微想一想，伦敦人买得起伦敦的房子吗？巴黎人买得起巴黎的房子吗？当超级都市形成之后，它就不属于这个国家了，而是属于这个世界，于是形成人口流动、资源荟萃，形成超级竞争，就让我们的城市变成了“世界明珠”，当年的长安城就是中国的首都，也是世界的超级都市。高房价调节流动，让超级都市成为超级人才的荟萃之地，所以百万买房，千万买邻就形成了。当一个超级都市形成的时候，才会真正给我们带来人文环境，人只能靠财富征服自然，这就是我们城市化真实的含义。

正是在金融危机之下，我们不得不承认，我们必须通过扩内需来调结构，扩内需、调结构在历史上是日本模式，53—73年日本也是靠工业化崛起，日本的经济从一片废墟变成了世界工业中心。73年的石油危机带来了什么结果？石油危机导致了大宗商品价格急剧上升，全球经济进入滞涨，于是消费萎缩、成本上升，日本的工业化受到威胁，跟我们今天一模一样，于是这个时期，日本是通过城市化、大东京崛起，形成了都市圈，到1983年的时候，东京圈的总人口占到了整个城市的1/4，现在接近28%。“大东京”崛起，用城市化让日本经济二次升空，就在1973年—1989年这个阶段日本的城市化突飞猛进，吹起了两大超级“泡沫”，股市4万点，什么概念？相当于美国加英国、德国股市总值之和，一个东京股市的交易量超过了全球股市交易量的50%。房价89年新宿70平方米的高档公寓卖到150万—200万美金，这才是两大超级都市。于是我们今天看，中国非常可能正处在一个日本式超级泡沫的起点。

所以我今天给大家讲的是盛世危言，不要以为我们能够改变这个趋势，我们不仅不能改变，我们今天的所作所为都是在加速这个趋势，为什么？我们今天看到中国的经济领先全球复苏了。樊纲老师给大家讲宏观经济，我们知道中国经济的确领先全球复苏，我们换一个角度想想，一个世界工厂在世界消费没有恢复的时候为什么可以领先全球复苏。一定是我们引进了非常手段，于是我们看三驾马车，出口继续拖后腿，我们是靠投资驱动，投资驱动使得今年保八基本没有问题，但是保八背后的动力是什么？80%来源于政府投资，那么我们再问问，政府投资钱从哪里来？这么短的时间内积聚这么强的驱动力量，钱从哪里来的？这就是印票子印出来的。肆意我们用高通胀驱动高投资，驱动高成长，化解高失业，这就是四高，带来了一个结果，今年7月，广义货币超过56万亿人民币，这个数字意味着中国超过美国，成为世界第一大货币国。美国是用83000亿美金驱动经济增长。中国是用56万亿人民币驱动经济增长。九月底这个数字提升到584000亿，换算成美金，我们是用95000亿美金去驱动经济增长，但是美国是用83000亿货币驱动经济增长，经济增长的总量在衰退时期是超过13万亿。所以我是用超过美国的货币推动着1/3美国经济的增长，剩下的2/3到哪里去了？10年前就人说中国的体系存在一个黑洞——迷失的黑洞。于是有一个个名的概念就是中国银行体系的坏帐像黑洞一样吞噬着这个国家高速印刷的钞票，但是今天我们没有看到银行体系有这么多的黑洞。但是我们印的货币比以前更多了。

我们很多人都接受了一个概念，说美国人不负责任印钞票，我告诉大家，美国的印钞机的转速是9.4%，我们中国是以29.3%的速度印货币，所以我们现在可以毫不夸张地说我们中国是货币第一大国，这意味着什么？就是把超额的货币引向消费品，就是恶性通胀。所以必然让货币流向消费之外的投资品，也就是铁路、基建、股市、楼市。我们用货币支持经济增长，必须付出一个代价就是资产泡沫，因为我们不可能让已经发出的货币再流回去。因为覆水难收。中国经济增长的本性就是用高额货币发行来驱动高增长，既然我们接受了这种模式，我们就必须为它付出代价，这个代价就是，我们为了让更多的人获得就业机会，我们就必须要让有钱人付更高的价格去买房子。所以房价是通货膨胀的分流器。不要房价上涨，以为这个社会不公平，其实这个社会是公平的。以CPI标识的通货膨胀，是为了保护低收入群体的基本生活。所以每一个国家都选择了不同的CPI构成品，美国占比最高的是房子，占42%。所以我们说，房子是消费品，但是你并不知道，在中国的CPI中没有房子，中国一开始就把房子划到了投资品当中，而在中国的CPI中占比最高的是食品，食品中占比最高的是猪肉，所以中国的通货膨胀如果用CPI标识的话，我们永远看着猪的面孔来生活的，猪流感我们看到了通货紧缩。从经济学的角度看，通货膨胀是什么？著名经济学家货币学派的祖师佛利德曼先生提出了一个非常简单的共识：MV=PY。如果我们假定货币流通速度不变，这个假设成立，我们以平均24%的速度追求8%的经济增长，你们算算，实际通货膨胀是多少？是16%。16%的通货膨胀如果都物化在投资品市场上，你们再告诉我房价会涨多高？你们算算16%5年的复利就是210%，这就是房价再翻一番的数据依据。所以我们在下一个阶段应该看到，城市化是否是有计划地推进，无论从人文景观还是从城市发展还是从内需，还是产业结构，我们都难以避免地面临最严峻的选择，未来的发展走哪条路？我们当然希望像欧洲的小城镇，欧洲的小城镇真的是成熟，过去10年没有盖过房子，居民80%都可以叫出你父亲的房子，这才叫成熟。但是在城市化的时候，我们每个人离开家门三年回来基本上都找不到自己的家。

在人口如此流动的状态下，我们看到一个残酷的事实，城市的房价不是由当地的收入决定的，而是由外来人口决定的。上海浦东星河湾8月8号开盘，当日卖出44亿，刷新记录，但是你们想到没有？这260栋房子都被谁买走了？当天买走这些房子的人23%是上海人。14%外国人、13%温州人，12%浙江其他地区的人。你们告诉我是上海人的收入决定房价还是外人觉得房价。我们再看，买房子这264户，36—45岁的人占58%，36岁以下的人占12%加在一起是70%。这70%这么年轻的群体，买这么贵的房子，这些人又是什么人？我想只能是投资人、创业者和富二代，我们对富二代做过一个调查，80%的富二代都佩服老爸，20%的人不支持老爸。这些富二代的选择会改改变我们过去几十年的生活方式，人口会流动，在流动中我们会形成超级都市，在流动中把中国的人口变成新的机遇之乡。经济学提出一个概念，我们看这个世界，我们应该动态地看世界的机会。“机遇之乡”是移动的，不同的时期都会形成一个特定或者几个特定的“机遇之乡”。这个过程是在周期的波动中逐渐形成的。人们在机遇之乡的流动中看到未来泡沫升起的地方，我们在金融海啸之后我们获得了什么？我们获得了巨大的机会，因为财富的衡量有两个指标，一个是绝对指标，一个是相对指标。当全球财富贬值的时候我们也在损失，但是我们赔得少，造成中国相对财富的比例大幅度上升。中国成为世界第二大十亿美元富翁的国家，这就是中国财富增长的明证。在相同财富的比例下，我们每个人再想一个问题，过去30年，绝对财富和相对财富你究竟是在增长还是在下降？每个人想一个最简单的问题，1980年的1万块钱，今天值多少钱？我告诉大家，按照绝对财富，1980年的1万元按照通货膨胀率最高值折算，现在也就100万以上，但是按照相对相对财富，1980年有1万元钱的人有不到1千人，但是今天从最富的人数到第1000人，他的财富都有10亿。所以我们在追逐绝对财富增长的时候，你非常高兴，但是你没有意识到你的相对财富的地位在逐年下降，95%以上的人在绝对财富增长的时候相对财富下降，而相对财富下降的原因是什么？是由于货币，是由于人口的流动，由于财富的形态发生变化。我们看不懂这个世界，就像崔健的歌曲“不是我不明白，这世界变化快”。这个世界变化最快的什么？就是货币。所以我们有责任让中国的老百姓明白一个最简单的道理——空间越来越小，人口越来越集中，人口集中的空间越来越小。就在这有限的空间当中，纸越来越多，地越来越少。这就是一个基本的事实。这个事实就要求我们珍惜我们的稀缺资源，珍惜稀缺资源不可能强制推行人口迁徙，只能靠高房价、高品质来改变稀缺地段的人口结构。这就是我们不得不面对的一个事实。

在这样的背景下，我们会看到，未来二三十年的生存竞争会越来越激烈。很多人说，你在美国生活这么多年，为什么不拿中国和美国比？我告诉你们，正因为我了解美国，我才告诉你中国不能学美国。中国学了美国会把我们送进灾难，当你们看到外面这么多汽车，中国现在是世界第一大汽车产销国的时候，中国是第一大碳排放量国的时候，我们不要以此为荣，因为我们今天享受的就是10多个国家将在我们的排放中，在未来10年中沉入海底。这就是我们对世界必须面对的责任。那么在这个过程中我们比较一下，美国的土地和中国的土地面积相差无几，但是美国土地上的人口3亿多，我们是13亿多，这并不重要，最重要的是人均平原面积，美国的人均平原面积是15英亩，也就意味着每个美国人占有110亩中国平原。而中国的平原拥有人均是1.15亩，所以我们能学美国吗？我们只能学日本，日本的人均平原面积是2亩。就在这样的情况下，日本选择了都市圈的模式，所以日本的建筑技术到今天为止是世界之冠。中国的建筑技术是什么状态？从一楼到30层差了一米，而日本是差了1厘米。日本能够在间隔一米的地方让一个大楼消失，而在起一座新楼，而不影响周围的生活。这就是技术，这个技术我们还没有学到，我们还在到处盖垃圾，你们看看今天盖的房子，20年之后，至少60%要拆掉，中国的GDP就是这么拆出来的，所以未来给我们的选是有限的。我们不得不面对高房价的事实，高房价将结束中国对欧美市场出口产品的依赖，这就是都市文明，都市文明启动了一个新的产业结构，这样我们就能够理解，股市、楼市泡沫背后是什么？是一个产业结构的变革，城市化带来了一个新的产业集群，就是金融、地产两大支柱，吃喝玩乐、娱乐八卦。我们把这些东西变成了未来的经济增长点。

所以从这个意义上讲，我们所担心的资金流入没有进入制造业，这就是钱比人聪明，银行体系流出来的钱没有选择原来的路径，说明市场的力量在起作用。为什么？当我们选择一个投资驱动的经济复苏模式，明年我们会面对巨大的挑战，因为主流国家都开始讨论退出，这个时候我们中国退还是不退，我们不能退。为什么？因为欧美注入流动性是空中的人工降雨，当一片干涸的土地失去了生机，通过人工降雨让绿苗逐渐恢复生长，这个时候我们可以停止人工降雨。欧美的资金注入是到了民间消费和民间投资。我们中国没有注入民间，我们是注入了政府投资，政府投资驱动经济增长。这个时候我们像爬坡的车一样，靠踩着油门顶着走，这个时候如果我们松掉油门，那么车就回去了。所以温总理讲“在不适当的时机选择退出等于自杀”。所以我们的问题当我们不得不退出的时候，谁来接棒，现在投资在10%以上的只有制造业和房地产两个板块，制造业产能过剩，房地产过热。在明年的时候政府退出，就会把这一棒给房地产，那么你们每个人想想有谁在接力赛看后面人上来，打他一棒，告诉他“接棒”，所以在这样情况下，我们看不到短期内有任何的理由打压房地产。因为我们要指望房地产接棒，这样就会使房地产价格持续上涨。这就是我们为了让更多的人能够获得就业机会而必须付出的代价。

当很多人以民生的名义、以社会的名义讨伐高房价的时候，你们其实不关心民生，真正的民生是让他们能够就业，让他们的消费品保持低价，那么在这个时候我们只能选择让超额货币流向房地产，让高房价消化富人的财富。这个时候不要把高房价看成是财富分配不均，要看到是社会责任的分配。因为富人必须为这个社会承担责任，承担责任的方式不仅仅是捐赠，而要为他们的生活付出高成本，为他们的财产付出高税收，要为他们后代美化这个城市。

所以我觉得有三点非常明确：

第一、城市化作为未来经济发展的引擎将持续10—15年。

第二、通货膨胀是通过高房价消化掉了。通过高房价来消化通货膨胀，提高社会就业。

第三、正是在泡沫中，我们会看到中国的城市会变得越来越美丽。因为在房地产业，一流企业做社区；二流企业做房子；三流企业炒地皮。我们开始逐渐从炒地皮的阶段升级到做房子、做社区。所以我们应当为这个行业感到骄傲。在这样的背景下，超级泡沫形成的结果是什么？

也就是在城市化结束前后，我们难以避免会看到超级泡沫的破灭，这就是当年日本在90年泡沫破灭的时候股市一落千丈，今天才刚刚超过1万点。房价一落千丈，掉到30万/平方米，现在才刚刚恢复到40—50万/平方米，到这个阶段我们才真正让房地产回归到成熟市场！我们才会看到收入和房价挂钩。那么这意味着什么呢？意味着我们这一代人会糊里糊涂地发财，然后让我们的儿子和孙子替我们埋单，这个道理听起来不公平，其实公平，金融海啸呼啸而来，呼啸而去，为什么？是真的因为我们救了它吗？是因为我们经济学家发现了一个办法，把今天的痛苦转移给我们的儿子和孙子。所以在今天的交易中看起来不公平，因为它改变了我们的传统观念，但是你想另外一个方法，换另外一个思路，我们生了他们，我们给了他们生命，还点债算什么呢？所以我们始终要讲，相信未来，相信未来就是相信我们的儿子、孙子愿意替我们填窟窿，愿意为我们还债。

巴菲特股东大会有一个13岁的孩子问他，“巴菲特爷爷，你们这一代人发了这么多的债真的是想让我们替你们还吗？”巴菲特说：“好好学习，学会了，让你们孙子还吧。”我们要相信我们自己，能够走出了危机，但是我们同时也走进了一个危险的超级泡沫。

主持人：在今天之前我一直以为我是一个主持人，但是听了今天这番话，我才知道原来我是一个工人，还不错，至少今天我还是一个统治阶级，听了金先生的观点我相信是一种心声，同时也是一种享受。从大家的掌声中都表达了大家对这段演讲的肯定，金先生的精彩演讲也是为我们本届地产年会划了一个完满的句号。

到现在位置今天的地产年会就结束了，在这两天当中我们不仅和国内的房地产界金融界的专家分享了智慧和观点，而且也对房地产业的表现进行了一个综合的梳理和品评，昨天晚上我们还颁发了普利策大奖等多个奖项，大家可能知道，我们首届地产年会有一个口号叫做“打造中国地产主流思想库”，我相信大家在过去的两天当中，大家意见也有不同，但是一样会有满满收获，在我们的年会即将落下帷幕的时候，我还是想感谢各位嘉宾专家学者的精彩论述，同时也感谢各界、媒体、企业界、网络等各界媒体的支持，这里我代表主办单位宣布2009年首届地产年会暨中国人居60年高峰论坛落幕，朋友们，明年我们再会！

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