原创见独米宅海外

供应短缺，房源数量较少是欧洲房价上涨的重要原因。

在英国，今年7月份可供出租的房屋与去年相比减少了43%。

在荷兰，无家可归的人口增长了70%以上，一些社会住房等候名单最长可达15年。

在德国，当地研究机构PestelInstitute认为目前德国缺少大约67万套公寓，并且全德每年约4.3万社会住房单元从房产市场上消失。

在这种情况，买家和卖家都陷入了巨大的不确定中。

一方面，攀升的房价加重了买房者在房产负担的成本，买家在挑选房屋时更为谨慎，而通过先租房的方式来考察周围环境无疑是合理的。

另一方面，高昂的房价阻碍了房屋的流通，很多卖家都担心在短时间内难以找到买家，因此其转而租房。

因此，“先租后买”成为欧洲房产市场的一股新旋风，买方和卖方在合同中确定了房屋的购买价格。

买房可以先通过支付押金来租得房屋，在未来的某个时候，买家可以以该价格购买房屋，无论房屋的实际价值如何（租金则会随着市场改变而改变）。

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阶梯买房计划

在“先租后买”的理念指导下，英国房产公司Wayhome推出了“渐进式”买房计划，其运作方式与政府的共享所有权计划类似，因为它允许首次购房者购买房产的一部分，然后支付剩余部分的租金。但它有和共享所有权计划有着两个明显的区别：

首先，我们不必为房产做出任何抵押。Wayhome将与我们合作购房，我们在支付相当于现有房产价格的5%的现金押金后（房屋份额）即可入住，其余部分由公司承担。在此之后，我们也可以逐步增加押金比例。

入住之后，我们依旧需要向Wayhome支付租金，但租金随着押金支付的百分比而定。例如，如果我购买了每月租金为1,000英镑房屋的10%，那么每月我们上交的租金则为900磅（1,000英镑的90%）。

因此，只要押金所占的百分比越高，那么每月上交的租金就越低。

Wayhome规定房屋份额最高只能占到40%。此后我们就需要做出两个选择：支付剩余的60%租金，将房屋所有权买断。或者，将40%的押金占比卖给其它卖家，然后退出

其次，Wayhome选择的都是二手房源。这些房源大多位于交通便利的地区，拥有两至五间卧室和大小适中的起居空间。我们可以在房源里重新装修，更换家具，饲养宠物而不受限制，可以说是间接的拥有了“所有权”。

Wayhome推荐的房源之一

Wayhome首席执行官NigelPurves认为，目前，英国有数百万人无法拥有房屋，这是一个严峻的现实。即使是那些存有大量存款的人，也常常无法借到足够的钱来购买舒适的房屋类型。而“阶梯式买房”则不同，客户无需抵押贷款就能享受更好的服务。

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真的省钱？

毋庸置疑，“先租后买”为目前房源紧缺，房价高涨的欧洲房产市场提供了新思路。然而，这种新方式，同样有着不完善的地方。

以Wayhome的“阶梯式计划’为例，我们的房屋份额最多只能占到40%，这也就意味着，如果想拥有这套房屋，那么我需要一次性买下剩余60%，其对于许多家庭来说仍是一笔巨款。

除此之外，“先租后买”并不是万能，其更像是房价上涨时买家的权宜之策，拥有着许多我们看不到的缺点：

首先便是极大的“未知性”，如果你不是抱着想买房子的心态来“先租后买”，那么你就很有可能失去购房的押金。

并且，如果房屋价格贬值，我们可能无法重新协商更低的购买价格。同时，房产可能存在隐蔽的建筑问题和产权问题，使得我们很容易就陷入到法律争端中。

其次是价格问题。在一些“先租后买”的合同中，其每个月的一部分租金都将用于房屋净值，因此相应的租金价格也可能会更高。除此之外，在支付期间买家也可能负责房屋所有维修和保养。

在“直接买房”和“先租后买”都存在问题的情况下，单纯的租房可能是更好的选择了，这也从另一方面解释了目前欧洲地区火爆的租赁市场。

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风云变幻的租赁市场

由于市场上的租赁房屋有限，近几年欧洲的租赁市场一直呈现出欣欣向荣的姿态。

例如，西班牙曾经是欧洲租房率最低的国家之一，只有23%的家庭租房。政策曾经试图靠着对居民收入和住房补贴的增加来推动每个公民都能享有一套租房。

然而，自2009年经济危机以来，西班牙需要住房补贴的家庭数量呈指数级增长。当地政府在财政上捉襟见肘，因此在最新的住房计划（2018年至2021年）中取消了促进住房拥有的补贴和直接家庭补贴。并且，其已经尝试为租赁市场提供资金支持。

房源问题和住房负担能力，是西班牙租赁市场面临的重要挑战。西班牙的新建房屋数量从2006年的85万套降至2018年的10万套，同期新抵押贷款数量从190万套降至48.2万套。

这一差距推动西班牙从传统的住房市场向租赁市场的转变，但由于供应有限，租金有所上涨。

这个问题在城市地区更为严重，那里的租金处于历史最高水平。大约十分之四的西班牙人将其工资的40%以上用于支付租金，而欧洲人的比例为25%。

疫情无疑加速了这一转变。许多旅游和短期租赁物业都将房源转移到长期租赁市场，这导致西班牙出租房屋的供应量在去年增加了52%。

然而，和需求相比，大幅增加的供应量仍是杯水车薪，去年年底，西班牙普通公寓的租金水平依旧上升了近2%。

租金高涨自然引起了很多租客的不满，例如，加泰罗尼亚在去年成为西班牙第一个制定租金控制计划的地区，但这也引起了许多业主的不满。2021年1月，宪法法院提议宣布租金管制违宪。

当然，租金管制并非仅仅出现在西班牙，英国，瑞典和德国等地均出现了不同层度的租金管制现象。

随着Airbnb和旅游民宿的推广，许多房东选择将他们的房屋或公寓用于短期住宿，以期获得更大的利益，这意味着当地人的库存减少，从而导致租金价格进一步上涨。

根据欧盟统计局的数据，从2010年到2021年第一季度，欧盟的租金上涨了15.3%。其中，都柏林（爱尔兰首都）的租金涨幅最高，其次是哥本哈根和巴黎。

对此，当地政府已经开始出台相应政策压制高涨的租金，以爱尔兰而言，某些地区的租金涨幅被政府限制在每年4%。。

柏林人平均可支配收入和租金，指数(2008年=100)

然而，如果投资者发现在其他国家能获得更好的回报，他们自然就会把资金转移到那里。因此，控制租金解决不了问题，租赁市场的火爆归根到底是房源供应短缺。

为此，约翰逊早在首相竞选时就提出了每年建造超过30万套房屋的计划，但疫情直接导致房源材料短缺等关键问题。在这种情况下，“先租后买”成为一股新旋风，在欧洲各地逐步流行。

但其能否真正满足目前的买房需求，间接降低昂贵的房价，对于许多投资者而言都是问号。