地产行业格局变动深刻影响物企终局，当前投资逻辑重回“规模增长”。自2021 年6 月以来，房地产销售增速的放缓，部分民营房企信用风险持续爆发，深刻地影响着地产行业的格局，可以认为伴随着2022 年浴火重生后的房地产行业将进入新的阶段，相应地与房地产有着千丝万缕联系的物管企业，其发展速度和发展策略都将发生重大改变。房企销售规模排名的重大变化，将影响各关联物企未来来自母公司的面积增长；迫于地产现金流压力下半年频发的物企并购则加速来自收并购的面积的扩充。两方面因素叠加，物企的规模格局也将有所变动。

　　头部物企规模增长受益于当下市场环境。从物企面积增长的三个来源来看，地产行业格局变化对头部物企有利：1)自2021 年下半年以来，央国企及优质民企融资端修复，给关联物企的稳健经营创造了良好的环境。其在销售和拿地端的相对优势也为关联物企未来来自母公司的面积增长提供更强的支持。2)地产下行将延长物管收并购的窗口期，这些物企将有机会把更多货币资金用于收购原先拟单独上市的中大型物管公司，进一步巩固自身的优势。3)市场直拓并未直接受到地产基本面变化带来的影响。但2021 年以来政策始终鼓励 “提升基层管理服务质量和标准化水平”，引导行业将服务质量作为选择物业服务商的重要标准之一，有利于行业内低质产能出清，外拓竞争规范公平化。

　　强者恒强，未来五年头部物企市占率有望加速提升。我们根据物企面积增长的三大来源，对未来五年的在管面积增长做出定量测算。我们发现未来五年头部物企的市占率有望实现加速提升。预计到2025 年Top5 物企市占率(在管口径)将达到19.6%，平均每年提升2.7 个bp，远高于2020 年市占率提升幅度1.1bp。

　　建议买入在管面积复合增速快、市占率提升幅度大的物企。我们认为地产基本面修复使得物企格局优化变得更加清晰，当前投资逻辑重回“规模增长”。从管理面积复合增速以及市占率提升幅度两个维度去观察物企未来五年的表现，我们最看好的物企为：

　　万物云(对应标的万科A)、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、龙湖智创生活(对应标的龙湖集团)和保利物业。

　　风险提示：房地产行业销售持续不及预期；外拓竞争加剧导致物管公司毛利率下降；并购投后整合不及预期。

（文章来源：中信建投证券）